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Condo-hotéis: entenda os desdobramentos após a instrução da CVM

Depois de cinco anos de debates, a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) deu um basta na insegurança jurídica. Na semana passada, o órgão regulamentou a oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo (CIC hoteleiro), os chamados condo-hotéis. Tanto o setor hoteleiro, quanto o imobiliário, celebraram o texto da Instrução CVM 602, que atendeu aos pleitos dos dois mercados. Ainda assim, especialistas ouvidos pelo Hotelier News acreditam que não se trata de uma vitória retumbante. Para eles, o veículo pode cair em desuso em função dos custos que passou obrigatoriamente a embutir.

Na esteira do bom momento econômico e das boas perspectivas geradas pela Copa do Mundo de 2014, os condo-hotéis novamente espalharam-se pelo país. Não é exagero dizer que foi um fenômeno similar à explosão ocorrida na virada dos anos 2000. Em pouco tempo, vários lançamentos foram feitos, muitos deles com materiais publicitários inadequados – para ficar só nesse tipo de problema – na oferta aos investidores.

Como se tratavam de ofertas públicas, a CVM emitiu, em dezembro de 2013, um alerta ao mercado explicando que, em decorrência dessa característica, a distribuição do CIC Hoteleiro estava sujeito às regras da Lei 6.385/76, que trata da emissão e distribuição de valores mobiliários no mercado. Em outras palavras, o órgão concluiu que deveria ter ingerência sobre a comercialização desse veículo mobiliário.

“A instituição considerou que houve muitos abusos no período pré-Copa, com muitas práticas ruins. Por isso, emitiu o alerta anunciando que assumiria a tarefa de fiscalizar e regulamentar as ofertas públicas de CICs Hoteleiros”, explica Carlos Ferrari, sócio fundador do NFA Advogados, que atua na área de mercado de capitais, com ênfase na realização de operações de securitização.

De 2013 para cá muita coisa aconteceu. Por exemplo: até a decisão da semana passada, valiam as regras estabelecidas na Deliberação CVM 734, de 2015. Em paralelo, públicos de interesse discutiam com o órgão regulador as novas regras. Assim, de veículo popular de financiamento de projetos, os condo-hotéis foram sendo deixados de lado. Pesaram nessa mudança a insegurança jurídica gerada a partir da (correta) intromissão da CVM e, claro, a crise econômica, que paralisou o mercado imobiliário como um todo. Com isso, incorporadoras – e a hotelaria a reboque – caminharam para outros modelos de captação de recursos.

Condo-hotéis: novas regras

De forma geral, o mercado como um todo celebrou o texto da Instrução CVM 602. As fontes ouvidas pela reportagem apontam algumas regras como bastante positivas, mas o efeito mais relevante da ICVM 602 é um só: a partir de agora existe uma regulação, com obrigações e direitos claros e definidos. Ou seja, a insegurança jurídica que pairava no mercado em relação a esse veículo chegou ao fim.

“A instrução tem grau de legitimidade enorme, porque foi fruto de discussões intensas e produtivas entre os diferentes atores do mercado e a reguladora”, ressalta José Ernesto Marino, presidente da BSH International, consultoria de investimentos hoteleiros. “A CVM aceitou até mais coisas do que havíamos pedido. Foi surpreendente”, acrescenta Caio Calfat, vice-presidente de Assuntos Turísticos e Imobiliários do Secovi-SP e presidente da Caio Calfat Real Estate Consulting.

Entre os muitos pontos positivos que agradaram aos mercados imobiliário e hoteleiro estão:

(1) Universalização do mercado para os investidores (sem limitação de público-alvo)
(2) Registro automático material publicitário e maior agilidade para modificação das condições da oferta pública
(3) Distinção de papéis entre a operadora hoteleira e a incorporadora
(4) Ausência da figura do coordenador líder de oferta (intermediador), cabendo às corretoras imobiliárias esse papel
(5) Regulamentação do mercado secundário, entendendo que a revenda não se enquadra em nova oferta pública
(6) Penalidades mais claras
(7) Ofertas não precisam mais ter o mesmo valor; cada unidade pode ter preço diferente, em períodos distintos
(8) Auditorias trimestrais passam a ser necessárias até três anos da operação do hotel

“Sem dúvidas, há aspectos mais positivos do que a deliberação CVM 734, mas vamos ver como o mercado vai absorver", avalia Raphael Moreira Espírito Santo, sócio da área imobiliária do Veirano Advogados em São Paulo. “A norma demanda mais transparência dos atores envolvidos e, em paralelo, vai criar incorporadoras especializadas, bem como tirar picaretas do mercado”, completa Marino.

Ferrari, da NFA Advogados, faz coro à avaliação de Carolina. “O mercado (imobiliário e de capitais) caminha para redução de custos de serviços e de mediação, com o objetivo de desonerar o custo do dinheiro. Então, esse gasto extra será repassado para o investidor. Será que ele vai querer pagar mais?”, destaca. “Nesses dois pontos, a norma da CVM é um exemplo da dificuldade de aproximação entre os mercados de capitais e imobiliário”, completa.

Carolina ainda coloca outro ponto em questão: na interpretação da advogada, ofertas já em curso antes de divulgação da ICVM 602 terão que pagar a taxa de fiscalização. “Esses projetos têm fluxo de caixa definido e esse valor não está na conta. Quem vai pagar a taxa: incorporadora ou o investidor? Além disso, isso pode ser fonte de insegurança jurídica”, avalia a advogada.

Tanto Marino, quanto Calfat, discordam da avaliação dos dois advogados. Para ambos, os pontos positivos da norma superam – em muito – esse possível desdobramento. “Não acredito que um empreendimento de 100 unidades custando R$ 300 mil cada uma, e VGV de R$ 300 milhões, seria inviabilizado por conta da taxa de menos de R$ 300 mil. Estamos falando de um veículo existente há várias décadas e que, agora, tem um legislação pronta. Como disse, acredito que o mercado caminhará para incorporadoras especializadas, que atenderão a um público bem segmentado”, diz Marino.

“Na média, vai representar um repasse de menos R$ 1 mil por unidade. Não é isso que vai inviabilizar um lançamento, se levarmos em conta um projeto com 230 unidades”, afirma Calfat. “Ando refazendo estudos de viabilidade de condo-hotéis, porque ele caduca com um ano. Isso significa que, mesmo agora, ainda existe interesse do mercado pelo veículo”, completa.

Agora, é preciso aguardar os desdobramentos da economia para saber se os condo-hotéis caducarão ou não. “Não vai ter estouro da boiada quando o mercado imobiliário retomar, por melhor que seja o presidente e o plano econômico que ele implementar. Vai levar tempo”, avalia Calfat. “Hoje, existe clareza de regras e isso traz maior segurança. Se os condo-hotéis continuarão vendáveis, só o tempo vai dizer”, acredita Espírito Santo, do Veirano Advogados.

“O ideal para o Brasil, na verdade, seria uma política de funding para o setor hoteleiro, de forma que o desenvolvimento do mercado não dependesse do condo-hotel. No restante do mundo, por exemplo, usa-se muito pouco esse veículo de captação. Nos Estados Unidos, é utilizado de maneira muito restrita”, diz Espírito Santo. “Condo-hotel é um ‘mal necessário’ e só existe porque bancos não têm financiamento adequado para hotéis em sua prateleira de produtos de crédito”, finaliza Calfat.